BURBUJA INMOBILIARIA EN ESPAÑA ¿POR QUÉ FUE CULPA, ENPARTE, DE ALEMANIA?
¿Por qué nadie reconoce el papel de Alemania a la hora de crear trampas bajistas como la burbuja inmobiliaria española?. La mayoría de nosotros estamos de acuerdo en que el origen de la burbuja se halla en la convergencia de los rendimientos europeos que desembocaron en la creación del euro. No obstante, cabría alegar que el pobre crecimiento continuado en Alemania provocó el error del BCE al apostar por el lado bajista de los tipos, en un intento por impulsar el crecimiento. Todo ello dio paso a un largo periodo de tiempo durante el cual España contó con tipos de interés negativos que pusieron por las nubes los precios de la vivienda.
La convergencia
Vamos a echar un vistazo al gráfico 1 que figura más abajo y a observar los niveles de los tipos de interés en España, Italia y Portugal. Vemos que se han desplomado desde el nivel del 12% en 1995 hasta en torno al 4% en 1999. Se trata de una caída masiva, con enormes efectos en la economía.
GRAFICO 1
Ahora vamos a echar un vistazo al gráfico 2, en el que observamos la caída de los diferenciales a largo plazo, en este caso representados por los diferenciales estatales a largo plazo en la parte inicial del gráfico, que empezó a elevar el incremento anual de precios de la vivienda desde el nivel del 0-2% hasta el nivel del 5%. Todo ello supuso un cambio en el mercado de la vivienda.
Si se presta dinero a un rendimiento inferior al aumento de precio, sumado a la inflación, la inversión en activos inmobiliarios es la conclusión obvia. Todo el mundo querrá "participar", ya sea como especulador o comprando vivienda para ocupar. El segundo efecto es que uno optará por todo el apalancamiento que sea posible, puesto que eso solo hará la inversión más jugosa si cabe.
GRAFICO 2
La responsabilidad de Alemania en la creación de la burbuja
En las circunstancias actuales, algunos de nosotros tendemos a olvidar que Alemania atravesó una situación desesperada durante más de una década tras la reunificación con la antigua Alemania oriental. La formación de la Alemania reunificada en 1989 se llevó a cabo en condiciones pésimas. Para empezar, se establecieron los mismos sueldos para los que vivían en la antigua Alemania oriental, ¡a pesar de que su productividad era solo el 10% de la productividad de la Alemania occidental! Esto pasó factura al país y las consecuencias se prolongaron hasta el nuevo milenio. De este modo, se puso a prueba al BCE, que bajó los tipos para ayudar a Alemania a costa del riesgo al que se expuso a otros países de la eurozona. Hoy podemos ver en los mercados las consecuencias de los contratiempos monetarios de aquella época.
El BCE tuvo que crear unos tipos de interés de talla única y, durante mucho tiempo, optó por centrarse en el eslabón más débil: Alemania. Los tipos de interés se guiaban por el pésimo crecimiento del PIB alemán aproximadamente desde 2001 hasta 2007 (un crecimiento medio del 0,5%; ver recuadro azul en el gráfico 3).
GRAFICO 3
Ofrecer un salvavidas a Alemania tuvo unas consecuencias nefastas para países como España. Si observamos el gráfico 3, es evidente que el tipo del BCE al principio de la década de los 2000 y el tipo bajo de finales de la década de 1990 estaban por debajo del índice de inflación de España. Esta política no es nada aconsejable y demuestra que la talla única no necesariamente se ajusta a todo el mundo, al menos no en cualquier momento. Este periodo surgió a raíz de la convergencia de los rendimientos de bonos a largo plazo, mientras los tipos reales negativos siguieron alimentando el fuego.
El boom inmobiliario extremo
En el gráfico 4 observamos cómo el boom inmobiliario siguió subiendo como si fuese a llegar a la luna (Houston, ¡tenemos un problema!). Partiendo de un nivel de 20.000 al mes en la década de 1990, el boom inmobiliario se impuso de verdad con la llegada del nuevo milenio. ¡La producción mensual aumentó de 20.000 a casi 60.000 al mes! Esto supuso un crecimiento enorme.
GRAFICO 4
Si observamos ahora el gráfico 5; parece que en el periodo que va desde el 2000 al 2010 se construyeron en torno a unos 3 millones de casas de más en España. Van a hacer falta muchos años para absorber este excedente.
GRAFICO 5
La explosión de la deuda
Los bancos estaban ansiosos por participar en el boom prestando dinero a espuertas. En el gráfico 2 vemos cómo el rendimiento se desplomó a índices del 3,5-4 por ciento y las entidades bancarias podían como mínimo financiarse a los tipos del BCE o incluso a niveles algo más bajos.
En el gráfico 6 vemos cómo la financiación del mercado inmobiliario de la vivienda repuntó desde los 100.000 millones de euros hasta los 650.000 millones de euros en el transcurso de 10 años. Por el contrario, el PIB nominal creció solo algo más del doble.
GRAFICO 6
El hecho de que los bancos infravaloraran el riesgo es uno de los grandes lastres de la economía actual. Por aquel entonces, los bancos podían pensar que el margen era suficiente, pero ahora sabemos que la realidad es bien distinta (véase gráfico 7). Con todo, a día de hoy no existe capital suficiente para tapar el agujero del mercado inmobiliario. El nivel de endeudamiento de los deudores de dudoso cobro ha aumentado exponencialmente, por decirlo con delicadeza, de 20.000 millones de euros hasta más de 150.000 millones de euros en menos de 5 años y es esto lo que está matando a los bancos.
GRAFICO 7
Conclusión
Los tipos de interés del BCE se bajaron adrede para beneficiar a Alemania, pero su impacto en la economía española durante un amplio marco temporal preparó el terreno para el crecimiento de una burbuja inmobiliaria enorme y duradera. Si observamos la tendencia a largo plazo, parece que en este momento existen alrededor de tres millones de viviendas de más en España. La excesiva predisposición de los bancos a prestar capital ha regresado para atormentarles. Nos encontramos en el preludio de una larga época de penurias para España hasta que este lío se desenmarañe.
Pues eso, que la cosa esta color sobaco de hormiga subsahariana y si en España añadimos lo que ya sabemos. Una mala arquitectura del estado, deficiencias democráticas graves como la falta de independencia del poder judicial, la falta de adecuación de los partidos políticos a le ley de leyes que dice que su funcionamiento interno será democrático cosa que ni ha sucedido ni sucede, el disparate autonómico, tribunales y jueces no ya politizados si no directamente corrompidos y fementidos, el nepotismo generalizado vivido como lo más natural del mundo (¿no ayudaría usted a su familia, dicen?). Más los separatistas-terroristas nacionalistas de bolsillo y la destrucción sistemática de la estructura moral y de valores que incluyen dorar la píldora a los islamistas desde los supuestamente moderados a los mas recalcitrantes, pues ya me dirán.
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| No los miren mucho que estos van a ser mi cena. |
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